ΠΕΡΙΟΥΣΙΟΛΟΓΙΟ-ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΣΗ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΩΝ-ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ-ΜΕΤΑΓΡΑΦΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
|
Ιανουαρίου 28, 2012
Υποχρεωτική Υπεύθυνη Δήλωση κινητής και ακίνητης περιουσίας όλων των φυσικών προσώπων μέσω ειδικού εντύπου που θα υποβάλλεται κατ’ έτος μαζί με τη φορολογική δήλωση (π.χ. ακίνητα ιδιοκατοίκησης, ενοικιαζόμενα κλπ, καταθέσεις σε Τράπεζες, μετοχές κλπ). Παραιτέρω, αντίγραφο κάθε νέας συμβολαιογραφικής πράξης αγοραπωλησίας, μεταβίβασης, κληρονομιάς κλπ να υποβάλλεται από τον ίδιο το Συμβολαιογράφο (υπόλογος απέναντι στο κράτος) στην αρμόδια ΔΟΥ και Υποθηκοφυλακείο για την ενημέρωση του φακέλλου περιουσιολογίου του πολίτη. Συνδυασμός των υπαρχόντων στοιχείων των Εφοριών με τις βάσεις δεδομένων που τηρούνται σε Δήμους, εταιρίες ηλεκτρικού ρεύματος, εταιρία ύδρευσης, εταιρία φυσικού αερίου (π.χ. εμβαδόν, αντικειμενική αξία κλπ). Επίσης, κάθε νέο ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ μισθωτή-εκμισθωτή να υποβάλλεται υποχρεωτικά μέσω ΚΕΠ ή απ’ ευθείας στις αρμόδιες ΔΟΥ (μισθωτή και εκμισθωτή) για την ενημέρωση των σχετικών φακέλλων. |
|
2 Σχόλια »
RSS feed για τα σχόλια. TrackBack URL
Αντίγραφα των συμβολαίων που συντάσσονται πηγαίνουν στις ΔΟΥ και στα υποθηκοφυλακεία επίσης αποστέλλονται στις ΔΟΥ αντίγραφα υπεύθυνων δηλώσεων περί είσπραξης μισθωμάτων ή όχι και το μόνο που γίνεται είναι να συσσωρεύονται τόνοι εγγράφων στις ΔΟΥ που δεν υπάρχει δυνατότητα να ελεγχθούν και να διασταυρωθούν και εν καιρώ να πετιούνται.
Υπάρχει καλύτερη λύση και πιο απλή, ήτοι να δοθεί το δικαίωμα στον συμβολαιογράφο μέσω κωδικού να εισέρχεται στο ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο και στις δηλώσεις Ε2 [μισθώματα] του πολίτη και να ελέγχει αν το προς μεταβίβαση ακίνητο είναι δηλωμένο ορθά αν δηλώθηκαν τα μισθώματα που απέφερε κλπ. εφόσον υπάρχει λανθασμένη εγγραφή να μπορεί να την διορθώνει ηλεκτρονικά να εισπράττει το πρόστιμο το οποίο στο τέλος κάθε μήνα να αποδίδει στο Δημόσιο ή και με ηλεκτρονική μεταφορά χρημάτων μέσω τράπεζας σε λογαριασμό του Δημοσίου.
Επίσης ορθά συζητείται να υποβάλλονται ηλεκτρονικά οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης στις ΔΟΥ απαραίτητη προϋπόθεση οι συντελεστές των αντικειμενικών αξιών να είναι ορισμένο ακριβώς σε ποια περίπτωση χρησιμοποιούνται και να μην υπάρχει περιθώριο ευρείας ερμηνείας ώστε σε επόμενο έλεγχο από τη ΔΟΥ να μην είναι υπόλογος ο Συμβολαιογράφος.
Λοιπον μολις τελειωσα αυτο.
ΜΟΝΑΔΙΚΟΣ ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
ΜΗΤΡΩΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Η πρόταση που έχουμε ειναι η ενοποίηση των data bases και η δημιουργία ενος εύχρηστου αρχείου
όλων των ακινήτων στην χωρα, όπως το ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο, άλλα πιο διαδραστικό, το
Μητρώο Ακινήτων.
Η λογική του ενχειρήματος ειναι παρόμοια με τον ΑΜΚΑ.
1) Καθε ακινητο θα χαρακτηριζεται απο εναν Μοναδικο Αριθμο Ακινητου (ΜΑΑ) ο οποιος θα εχει τα στοιχεια
του ακινητου (τμ, διευθυνση,στοιχεια ιδιοκτητη, μεταβολες ιδιωκτησιας ή μισθωσης κ.α. )και θα εμφανιζει το
ακινητο σε ενα κοινο πλεον Data base (Μητρωο Ακινητων) που θα χρησιμοποιειται απο ολους του φορεις.
Το συστημα καταγραφης θα ειναι συνδεδεμενο με ενα ενα χαρτη (google map) οπου θα φαινεται η ακριβης
τοποθεσια του ακινητου καιθα μπορει ευκολα να ελεγχει (ακομα και σε περιπτωση υπολοβης ψευτικων στοιχειων τ.μ.)
Στα καινουργια ακινητα που θα μπαινουν στο συστημα η αναγραφη προσθετων στοιχειων (ετος κατασκευης,
στοιχεια Εργολαβιας , Π. Μηχανικου, πισινας, ημιυπαιθριων κτλ) θα λυσει ενα το τεραστιο προβλημα ελεγχου
απο τις πολεοδομιες
2) Στο ΜΑΑ θα ειναι συνδεδεμενο υποχρεωτικα το ΑΦΜ του ιδιοκτητη και εαν αυτο μισθωνεται του μισθωτη.
Το ιδιο ισχυει για ακινητα που ανηκουν σε ΝΠΔΔ,ΝΠΙΔ, εταιρειες και offsore.
Το κοινο Μητρωο Ακινητων θα εχει ειδικη καρτελα (προσβασημη μονο απο την εφορια/κτηματολογιο και τον ιδιο)
οπου θα φαινονται με βαση το ΑΦΜ ενος ιδιοκτητη ποσα ακινητα κατεχει.
3) Οι παροχοι των παγιων θα χρησιμοποιουν αποκλειστικα στοιχεια απο το κοινο Μητρωο Ακινητων και σε ακινητα που δεν
ανοικουν σε αυτο θα υποχρεουνται σταδιακα στην διακοποπη τις τροφοδοσιας (προς υποχρεωση αμεσης συμορφωσης και
συμετοχης στο Μητρωο Ακινητων).
Ως βαση πρεπει να χρησιμοποιηθει το υπαρχον αρχειο της ΔΕΗ και οι αλλαγες στις αλλες βασεις δεδομενων να γινουν ειτε
μεσω ΚΕΠ, ειτε απο τα γραφεια των παροχων παγειων/ΑΕΡΙΟΥ/ΥΔΡΕΥΣΕΩΣ/ΤΗΛΕΦΩΝΟΥ.
Εαν γινει η κοινη ενημερωση σε ολους αυτος τους φορεις (οπου υπαρχει πιο αμεση μηχανογραφηση και ειναι πιο ευκολο να γινει)
τοτε η ενημερωση εφοριας,κτηματολογιου και δημου γινετε τρομερα ευκολη.
Θα βοηθησει στην ολη διαδικασια αν οι μεσιτες ακινητων, συμβολαιογραφοι,εργολαβοι υποχρεωθουν να ενγραψουν τα ακινητα
στο συστημα ως υποχρεωση παροχης των υπερησιων τους, οταν εκμισθωνουν η προβαινουν σε αγοροπωλησιες.
4) Τα παγια του καθε ακινητου πρεπει υποχρεωτικα να εκδιδονται στο ονομα του ιδιοκτητη (παντα) αλλα θα
υπαρχει εως υποσημειωση (και υποχρεου εξοφλησης των λογαριασμων) τον εκμισθωτη (οπου αυτος υπαρχει).
5) Ο καθε ιδιωκτητης ακινητου θα εχει την δικη του καρτελα στο Μητρωο Ακινητων και ολες οι πραξεις (αγοροπωλησιες,
μεταβιβασεις και εκμισθωσεις) θα γινονται αποκλειστικα μεσω αυτου).
ONLINE ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ
Με βαση αυτο μπορουμε να προχωρησουμε στο online συμβολαιο το οποιο μπορει να συδυαστει με την δημιουργια του Μητρωου Ακινητων.
Η λογικη του online συμβολαιου ειναι απλη και στηριζεται στην αμεση ενημερωση του Μητρωο Ακινητων σε παροντα χρονο.
Oλες οι ενοικιασεις και αγοροπωλησιες ακινητων θα γινονται μεσω ενος ειδικου συμβολαιου που παρεχει το Μητρωο Ακινητων.
Ο καθε ιδιοκτητης που επιθυμει να εκμισθωσει ή να πουλησει ενα ακινητο πρεπει να δηλωσει στο συστημα απο εναν αποκλειστικο τραπεζικο
λογαρισμο που ειναι συνδεδεμενος με το ακινητο (σε περιπτωση εκμεταλευσης πλεον του ενος ακινητου θα ηταν καλο να υπαρχει μονο ενας
τραπεζικος λογαριασμος, ή το συστημα να μπορει να συνδεει τους διαφορετικους λογαριασμους).Ο καθε ιδιωτης/εταιρεια που θελει να αγορασει ή να
εκμισθωσει ενα ακινητο πρεπει να κανει το ιδιο- να συνδεσει εναν λογαριασμο με το κοινο Μητρωο Ακινητων
ΑΓΟΡΟΠΩΛΗΣΙΕΣ
Ο ιδιοκτητης ενος ακινητου θα μπορει μεσω του συστηματος να μεταπουλα (ακινητο με ΜΑΑ) στον αγοραστη.Το Μητρωο Ακινητων αυτοματως ενημερωνεται και
κραταει αρχειο της συνδιαλαγης, μεταβιβαζοντας την κυριοτητα του ακινητου στον νεο ιδιοκτητη.Η μεταφορα χρηματων πρεπει να γινει αποκλειστικα
μεσω τραπεζικης συναλλαγης απο μεταφορα ποσου απο λογαριασμο αγοραστη στου πωλητη.Η αξια της συναλλαγης καταγραφεται και μπορει να συγκριθει με την
αντικειμενικη αξια ή με την αξια αλλων συναλλαγων στην περιοχη (και ετσι εχουμε αμεση ενημερωση της εφοριας αν εχουμε μαυρη συναλλαγη σε παροντα χρονο).
ΕΚΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
Ο ιδιοκτητης ενος ακινητου θα μπορει μεσω του συστηματος να εκμισθωνει το ακινητο του σε εναν ενδιαφερομενο.Με την χρηση του online συμβολαιου
μπορουμε πραγματικα να περιορισουμε την φοροδιαφυγη απο τις εκμισθωσεις ακινητων και να προστατευσουμε ιδιοκτητες και εκμισθωτες.
Οι βασικοι κανονες ειναι απλοι:
1) Στο online συμβολαιο καταγραφονται και συνδεονται με το ακινητο οι τραπεζικοι λογαριασμοι ιδιοκτητη και εκμισθωτη και τα ΑΦΜ τους.
2) Το μισθωμα καταγραφεται στο συμβολαιο και η ευθυνη πληρωμης των παγειων χρησης μεταφερονται απο τον ιδιοκτητη στον ενοικιαστη (με αναφορα του ονοματος του
ενοικιαστη στους λογαρισμους- παραμενουν φυσικα στο ονομα του ιδιοκτητη).
3) Το συμβολαιο ενοικιαστη – ιδιοκτητη θα δειχνει το χρονο χρησης του ακινητου , οτι χρηστης των παγειων ειναι ο ενοικιαστης και οτι αυτος υποχρεουται να τα πληρωσει.
4) Η καταβολη του ενοικιου να γινεται μεσω τραπεζης αναγκαστικα στον ειδικο λογαριασμο του ιδιοκτητη απο αυτον του εκμισθωτη.
Τα οφελη για τους ιδιοκτητες ειναι πολλαπλα
1) εξασφαλιζει οτι ο εκμισθωτης ειναι τακτικος στις πληρωμες του.Αν δεν ειναι ειναι, ευκολο να αποδειχθει (αφου η καταθεση γινεται σε τραπεζικο λογαριασμο
συνδεδεμενο με το συστημα και να γινει εξωση στον ενοικαστη.Τα χρεη του εκμισθωτη μπορουν -αν θελετε- αν αναγνωριστουν απο το κρατος
(να βεβαιωθουν στην εφορια) και να τα διεκδικησει αυτο προς οφελος του ιδιοκτητη με παρακρατηση πχ 10%, ειτε με δεσμευση λογαριασμου του εκμισθωτη
ειτε με βεβαιωμες μελλοντικες πληρωμες στην εφορια.Βεβαια σαφως και πρεπει να υπαρχει μερινμα για την δεσμευση του ποσου (αναλογα με την περιπτωση) οπως
και με το χρονικο οριζοντα στον οποιο μπορει να αρχησει η διαδικασια της εξωσης ( πχ μετα απο 3-5 μηνες μη πληρωμης )
2) εξασφαλιζει οτι τα χρεη απο τα παγια των εταιρειων δεσμευουν αποκλειστικα τον ενοικιαστη και οτι δεν υποχρεουται αυτος να τα πληρωσει.(μπορει να γινει η ιδια
διαδικασια με παραπανω).
3) περαν απο το οικονομικο οφελος ο ιδιοκτητης διευκολυνεται απο το συστημα και απο την αποφυγη μιας μακρας διαδικασιας με δικαστικα εξοδα και χρονο.
Τα οφελη για τους ενοικιαστες ειναι τα εξης
1) Ο εκμισθωτης υποχρεουται (απο το online συμβολαιο) να πληρωνει μεσω τραπεζικου λογαριασμου μονο το ποσο που αναγραφεται και συνφωνειται στο
συμβολαιο.Ειναι σε ολους γνωστο οτι στην χωρα μας, συχνα, το ποσο που αναγραφεται στο συμβολαιο ειναι πολυ μικροτερο απο αυτο που πραγματικα
πληρωνει ο ενοικιαστης.Το συμβολαιο πρεπει να προστατευει τον ενοικιαστη (απο ιδιοτηκα συμφωνιτικα) και να του αναφερει ρητως οτι νομικα πρεπει να
πληρωσει μονο αυτο το ποσο.Επιπλεον θα πρεπει να δινει δικαιωμα στον εκμισθωτη να ανανεωσει το συμβολαιο αυτοματα για ενα μεγαλο χρονικο διαστημα
(Ετσι ο ιδιοκτητης θα ειναι αναγκασμενος να δηλωνει το πραγματικο μισθωμα στο συμβολαιο).
2) Ο εκμισθωτης ειναι υποχρεωμενος να πληρωσει μονο τα παγια για το καιρο που χρησιμοποιει το ακινητο (γλυτωνωντας απο μελλοντικες η προϋγουμενες
αξιωσεις του ιδιοκτητη.
3) Μπορει να υπαρχει μεριμνα ωστε για δουλειες εντως ακινητου (που τις πληρωνει ο ενοκιαστης) και αφορουν την συντηρηση και λειτουργια του ακινητου
και με παροχη αποδειξης απο τον αντιστοιχο επαγγελματια (υδραυλικους, ηλεκτρολογους κτλ) ειναι νομικα κατοχυρωμενος ο ενοικιαστης να αφαιρεσει
αυτο το ποσο απο την καταλοβη του ενοικιου.
Τα οφελη για το κρατος στο θεμα φορολογιας ειναι τοσα πολλα που πιστευω οτι δεν χρειαζεται να τα αναφερω.